Die Belebung des Stuttgarter Immobilienmarkts hat auch 2025 angehalten. Im vergangenen Jahr wurden 5.389 Immobilien und Grundstücke verkauft, ein Plus von zehn Prozent. Damit setzte sich der starke Trend von 2024 mit einem Anstieg um 16 Prozent fort. Trotz der erheblichen Zunahme verkaufter Objekte in den vergangenen zwei Jahren liegen die aktuellen Zahlen unter dem Zehn-Jahres-Hoch mit 5.738 Verkäufen im Jahr 2016 und sind ebenfalls deutlich vom 20-Jahres-Hoch mit 6.800 Verkäufen im Jahr 2011 entfernt.
Günter Siebers, der Vorsitzende des Gutachterausschusses, sagt: „Auffällig ist die Entwicklung der Umsatzzahlen. Während in 2024 der Geldumsatz um 21 Prozent – und damit sogar stärker – verglichen zur Anzahl der Transaktionen – gestiegen ist, bewegte sich der Geldumsatz in 2025 seitwärts mit einem Plus von drei Prozent von 2.799 Millionen Euro auf 2.877 Millionen Euro.“
Im Hinblick auf den Geldumsatz ist die Entwicklung großvolumiger Transaktionen interessant. Siebers dazu: „Das Gesamtvolumen der zehn höchsten Kaufpreise – hauptsächlich aus dem Teilmarkt Geschäfts-/Bürogebäude – ist mit 268 Millionen Euro im Vergleich zum Vorjahr mit einer Summe von 450 Millionen Euro stark gesunken.“ Ohne Berücksichtigung der „Top 10“ beträgt der Anstieg im Geldumsatz – im Einklang mit der Entwicklung der Transaktionen – zehn Prozent.
Zweistelliger Anstieg der Verkäufe in den Teilmärkten „Bebaut“ sowie Wohnungseigentum – starke Umsatzentwicklungen nur im Bereich Wohnungseigentum
Die Marktentwicklung verlief allerdings nicht in allen Teilmärkten gleich. Im Bereich Wohnungs- und Teileigentum zeigte sich eine Transaktions- und Umsatzzunahme von jeweils elf Prozent. Wie auch im Vorjahr sind die Eigentumsüberschreibungen von Neubauwohnungen im Jahresvergleich über 30 Prozent gestiegen. Verkauft wurden 161 Wohnungen. Allerdings wies der Umsatz bei den Neubauwohnungen eine schwächere Entwicklung auf: im vergangenen Jahr lag das Geldvolumen insgesamt nur 14 Prozent über dem Wert aus dem Jahr 2024. Im Bereich der Bestandswohnungen lässt sich eine andere Entwicklung beobachten. Mit 3.112 verkauften Wohnungen im Bestand sind die Transaktionszahlen um zehn Prozent gestiegen. Ebenso erhöhte sich der Umsatz um zehn Prozent.
Für bebaute Grundstücke wiesen Transaktions- und Umsatzzahlen gegenläufige Tendenzen auf. Die Anzahl der Verkäufe nahm um zwölf Prozent zu, der Geldumsatz sank minimal um ein halbes Prozent. Ursache für die ungleichförmige Entwicklung waren – wie bereits angesprochen – weniger großvolumige Verkäufe. In 2025 wurden 34 Geschäfts- und Bürogebäude für insgesamt 333 Millionen Euro verkauft. Die 25 Verkäufe in 2024 beliefen sich in Summe auf 387 Millionen Euro. Auch im Bereich „Bebaut“-Wohnen entwickelten sich die Transaktionen im Vergleich zu den Umsätzen stärker: bei den Ein-, Zwei-, Drei- und Mehrfamilienhäusern stiegen die Transaktionen um 16 Prozent, die Umsatzzahlen hingegen nur um neun Prozent.
Im Teilmarkt „Unbebaut“ erhöhten sich die Transaktionszahlen mit drei Prozent etwas weniger als die Umsätze mit sieben Prozent. Während die Verkaufszahlen von Bauplätzen im Bereich Wohnen im vergangenen Jahr mit 85 Objekten leicht rückläufig waren, blieb die Anzahl der verkauften gewerblichen Bauplätze gegenüber dem Vorjahr auf einem unverändert niedrigen Niveau von drei Objekten. Mit jeweils drei Verkäufen in den letzten beiden Jahren wurden in diesem Segment so wenige Grundstücksverkäufe registriert wie nie zuvor seit Beginn der digitalen Erfassung vor 40 Jahren.
Sinkende Preise für Wohnbauland – Seitwärtsbewegungen in anderen Segmenten
Nach den bisher vorliegenden Verträgen sanken die Preise für Wohnbauland und setzten den seit 2023 andauernden Trend fort, während sich die Preise für bebaute Grundstücke sowie Eigentumswohnungen je nach Teilmarkt seitwärts bewegten oder nur geringfügige Veränderungen zeigten.
Der Durchschnittspreis für eine Eigentumswohnung im Wiederverkauf lag bei rund 4.250 Euro pro Quadratmeter. Bei Neubau-Eigentumswohnungen kostete eine Wohnung 2025 im Durchschnitt 8.055 Euro pro Quadratmeter. Die teuerste Wohnung, die bis zum Ende des vierten Quartals 2025 den Besitz wechselte, erzielte 14.392 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Für die günstigste Wohnung wurden dagegen 1.515 Euro je Quadratmeter Wohnfläche bezahlt.
Die Untersuchungen zur Preisentwicklung und zur Fortschreibung der Bodenrichtwerte sind noch nicht abgeschlossen. Diese werden zusammen mit dem Grundstücksmarktbericht veröffentlicht.
Der aktuelle Quartalsbericht „Informationen zum Stuttgarter Grundstücksmarkt“ ist auf www.stuttgart.de veröffentlicht.
Über den Gutachterausschuss
Als unabhängiges Sachverständigengremium entscheidet der Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten in Stuttgart nach Vorarbeit der Geschäftsstelle über die Bewertung von Immobilien. Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses ist beim Stadtmessungsamt, Abteilung Immobilienmarktanalyse und Wertermittlung, angesiedelt. Weitere Informationen, beispielsweise zur Erstellung von Wertgutachten, gibt es online unter www.stuttgart.de/gutachterausschuss oder im Kundenzentrum des Stadtmessungsamts, Telefon 216-59601.
Anhang: Tabellarische Ansicht der Anzahl und durchschnittlichen Kaufpreisen von Eigentumswohnungen in den Stadtbezirken.
