Der Stuttgarter Büromarkt befindet sich in einem tiefgreifenden Strukturwandel. Innovative Büroprojekte in der Innenstadt setzen neue Impulse für den Standort Stuttgart. Gleichzeitig führen hybride Arbeitsmodelle, wirtschaftlicher Abschwung und Kostensenkungsprogramme in der Automobilindustrie zur Zusammenlegung von Flächen und verändern die Nachfrage nachhaltig. Trotz dieser Veränderungen zeigt die langjährige Mietpreisentwicklung in Stuttgart, dass der Markt auch in schwierigen Phasen weitgehend stabil bleibt. Das sind die Kernpunkte des Büromarktberichts 2025, den die Wirtschaftsförderung der Landeshauptstadt Stuttgart gemeinsam mit der E & G Real Estate GmbH am 24. Februar veröffentlicht hat.
Öffentliche Hand dominiert Nachfrage
Die drei größten Abschlüsse des Jahres 2025 zeigen, wer zu den bedeutendsten Flächenabnehmern in der Stadt zählt: Die öffentliche Hand ist dabei mit einem Anteil von 27 Prozent am Gesamtumsatz die stärkste Branche, gefolgt von Industrie und Technologie mit 19 Prozent sowie Beratungsunternehmen mit 10 Prozent. Zwar tätigte den größten Abschluss die Daimler Truck AG mit circa 12.700 Quadratmetern in Stuttgart-Möhringen. Dabei handelt es sich allerdings nur um eine temporäre Anmietung für die Zeit der Sanierung eines eigenen Gebäudes. Es folgte die Stadt Stuttgart mit circa 11.189 Quadratmetern in der Innenstadt und das Land Baden-Württemberg mit circa 6.233 Quadratmetern in Stuttgart-Feuerbach.
Flächenumsatz sinkt auf Niveau von 2023
Der Stuttgarter Büromarkt, inklusive Leinfelden-Echterdingen, erreicht 2025 mit einem Flächenumsatz von 152.000 Quadratmetern wieder das Niveau von 2023 und liegt damit deutlich unter dem Fünf-Jahres-Durchschnitt von 229.400 Quadratmetern. Der wirtschaftliche Abschwung macht sich insbesondere bei Büroflächen für das Ingenieurwesen bemerkbar. Viele Unternehmen sparen Kosten und bauen Personal ab. Dadurch werden Büroflächen untervermietet oder Mietverträge neu verhandelt. Vor allem Randlagen leiden darunter, dass sich Automobilunternehmen in ihre firmeneigenen Immobilien zurückziehen.
Zentrale Lagen im Fokus
Die stärksten Teilmärkte waren 2025 die Innenstadt mit 45.500 Quadratmetern, gefolgt von Vaihingen/Möhringen mit 36.000 Quadratmetern und die City – das Gebiet innerhalb des Cityrings – mit 26.300 Quadratmetern. Fast die Hälfte des Flächenumsatzes in der City macht die öffentliche Hand aus. Partner und Leiter der Bürovermietung bei E&G Real Estate Ulrich Nestel sagt: „In Zeiten von Homeoffice und hybridem Arbeiten ist auch in zentralen Lagen ein Trend zur Bündelung von Büroflächen zu beobachten. In diesem Marktumfeld bieten hochwertige Bürowelten mit smarten Features und energieeffizienter Ausstattung Wettbewerbsvorteile.“ Während in der gesamten Innenstadt 90 Prozent der Mietverträge auf Flächen unter 1.000 Quadratmeter entfielen, zeigt sich in der City eine ausgewogenere Verteilung über alle Bereiche hinweg.
Mietpreise sinken – Durchschnittsmiete wieder auf dem Stand von 2022
Die Spitzenmiete liegt 2025 bei 36,00 Euro pro Quadratmeter und damit 3,8 Prozent unter dem Vorjahresniveau. Die geringe Nachfrage an hochpreisigen Neubauflächen macht sich bemerkbar. Die Durchschnittsmiete sinkt deutlich: Sie fällt um 18 Prozent auf 18,50 Euro pro Quadratmeter. Damit liegt sie wieder auf dem Stand von 2022. Mehr als die Hälfte der Mietverträge wurde für Büros mit weniger als 18 Euro pro Quadratmeter abgeschlossen. Viele Mieter achten weiterhin stark auf die Kosten. Gleichzeitig steigt die Leerstandsquote auf 6,6 Prozent. Das entspricht einer verfügbaren Fläche von 566.000 Quadratmetern. Das sind 11 Prozent mehr als im Jahr 2024. In einzelnen Randlagen wie Feuerbach/Zuffenhausen wächst der Leerstand sogar um mehr als 30 Prozent. Weil es immer mehr Leerstand gibt, sind Vermieter eher bereit, ihren bestehenden Mietern mit zusätzlichen Maßnahmen entgegenzukommen.
Viele Neubauten treffen auf eine verhaltene Nachfrage
Im Jahr 2025 wurden 165.300 Quadratmeter neu gebaut – der höchste Wert seit 2020. Der Hauptgrund ist die Inbetriebnahme des Allianz Campus in Vaihingen/Möhringen. Von der Gesamtfläche sind bereits 93.200 Quadratmeter vorvermietet. Für die Folgejahre 2026 und 2027 sind deutlich geringere Fertigstellungen geplant. Wer hochwertige Flächen sucht, muss sich in diesem Zeitraum vor allem auf modernisierte Bestandsgebäude konzentrieren.
Ausblick: Stadt Stuttgart investiert in Zukunftsfähigkeit
Trotz der Herausforderungen zeigt sich die Landeshauptstadt Stuttgart optimistisch. „Die Auswirkungen der wirtschaftlichen Krise spüren wir alle“, erklärt Torsten von Appen, Leiter der Wirtschaftsförderung der Landeshauptstadt Stuttgart. „Die Landeshauptstadt wird dennoch Investitionen in Höhe von 1,2 Milliarden Euro in den Jahren 2026/2027 tätigen. Wir investieren weiter in die Zukunftsfähigkeit unserer Stadt.“ Von Appen verweist auf die Widerstandskraft des Stuttgarter Marktes: „Die langjährige Mietpreisentwicklung des Büromarktes in Stuttgart zeigt, unser Markt ist auch in schweren Phasen weitgehend stabil und weist keine extremen Ausschläge nach unten wie in anderen Städten auf.“ Aktuelle Rankings unterstreichen diese Einschätzung: Im Prognos Zukunftsatlas erreicht Stuttgart Platz 9 und zählt zur Spitzengruppe der zukunftsfähigsten Städte. Das Standortranking des DDW setzt Stuttgart hinsichtlich der Standortfaktoren auf Platz 6 der untersuchten 4.030 deutschen Städte. „Trotz der allgemeinen Konjunkturschwäche gibt es in Stuttgart weiterhin Innovationen“, zeigt sich von Appen zuversichtlich. „Jetzt müssen wir sowohl traditionellen Nutzergruppen als auch Start-ups und IT-Unternehmen kreative Bürolösungen bereitstellen, welche auf ihre individuellen Bedürfnisse zugeschnitten sind.“ Der Technologiesektor gewinnt bereits an Dynamik, wie die wachsende Nachfrage aus dem Start-up-Umfeld zeigt.
Der Büromarktbericht 2025 ist zum Download hier (Öffnet in einem neuen Tab)bereitgestellt.
